2025년 10월 15일, 정부는 수도권을 포함해 대규모로 토허제 지정 및 확대 / 조정 방안을 발표했습니다. 그런데 이 발표와 지정 과정에서 비아파트 주택형태(예: 빌라, 연립·다세대)가 토허제 허가대상에서 비교적 제외되거나 그 적용이 완화된 듯한 분석이 나오고 있습니다.
이 글에서는 이 조치가 ‘빌라 시장’에 구체적으로 어떤 영향을 줄지, 긍정적 측면과 리스크 측면을 나눠서 살펴보겠습니다.
1. 제도 변화 요약
- 2025년 10월 15일 발표된 지정안에 따르면, 수도권 특히 서울특별시 전역(25개 자치구)과 경기도 일부 지역이 토허제 허가구역으로 지정 및 확대되었습니다.
- 허가 요건으로는 주거지역 기준 “90㎡(≈27평) 초과” 토지거래에 대해 관할 구청의 허가를 받아야 한다는 명시가 있습니다.
- 그런데 일반적인 빌라(같은 단지내에 아파트가 있는 빌라는 토지거래허가대상)는 허가대상에서 제외되었습니다.
즉, 전통적 의미의 빌라(연립·다세대) 등은 적용이 제외된 것입니다.
2. 빌라 시장에 미치는 긍정적 영향
✅ 진입 장벽 낮아진 가능성
허가 대상에서 제외된 경우, 빌라 매매·거래 절차가 간소화될 수 있습니다. 허가를 기다리거나 허가 거부 리스크가 줄어든다는 인식이 생기면서 빌라 매수 심리 회복이 가능해질 수 있습니다.
✅ 풍선효과 가능성
아파트 시장이 토허제 등 규제로 묶이면, 상대적으로 규제에서 자유로운 빌라 시장으로 수요가 이동할 수 있다는 분석이 있습니다. 실제로 과거 토허제 지정 직후 아파트 거래는 급감하는 반면 빌라 거래는 상대적으로 증가한 사례가 보고된 바 있습니다.
따라서 이번 조치에서 빌라가 허가대상에서 제외되었다면, **수요 전이(풍선효과)**로 인해 빌라 거래가 활성화될 가능성이 높습니다.
✅ 가격 재평가 기대
규제 리스크가 낮아졌다는 인식이 생기면, 실거주 수요나 투자 수요 모두 ‘규제 없는’ 빌라 상품에 관심을 가질 수 있습니다. 이로 인해 일부 지리적·입지적 조건이 좋은 빌라에서는 가격 반등이나 신고가 갱신 가능성도 제기됩니다.
3. 빌라 시장에 미치는 리스크 및 유의사항
⚠️ 과열 우려 및 추격 매수 리스크
규제에서 상대적으로 자유롭다는 인식이 퍼지면, 단기적 과열이나 투기성 수요 유입 가능성이 존재합니다. 비아파트 상품을 통한 리스크 회피 전략은 다른 형태의 규제로 이어질 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
⚠️ 전세시장·금융 환경 변화 영향
빌라 시장은 대체로 아파트보다 가격이 낮고 금융·전세시장 조건이 취약할 수 있습니다. 예컨대 전세사기 이슈, 대출규제 강화 등이 빌라 수요를 제약할 수 있다는 보도도 있습니다.
즉, “허가 제외”만으로 시장이 바로 활기를 띠지는 않을 수 있으며, 금융·임대시장 조건이 함께 고려돼야 합니다.
4. 실수요자·투자자 대응 전략
🔍 실수요자
- 매수 전 해당 빌라의 대지지분, 지목, 용도지역, 거래 형태(개별세대 vs 여러세대 묶음)를 확인하세요.
- 허가대상에서 제외된다고 해서 자동적으로 모든 규제에서 면제되는 것은 아니므로, 향후 대출·세제·임대차보증 등 조건도 함께 점검해야 합니다.
- 입지·접근성·교통·주변 인프라 변화 등을 살펴, 실거주 측면에서 가치 있는 빌라를 선택하는 것이 중요합니다.
📈 투자자
- 아파트 규제강화 방향이 심화될 경우, 빌라는 상대적으로 매력적인 대체처가 될 수 있다는 점에 주목하세요.
- 다만 단기 시세차익보다는 중·장기 보유 전략을 고려하고, 매물의 공급상황·임대수요·유지관리비 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.
- 규제 완화 기대감에 선매입급 증가하거나 과열 조짐이 보이면, 오히려 가격 거품 리스크가 커질 수 있으므로 시장 분위기·호가 추이 등을 면밀히 모니터링해야 합니다.
이번 10월 15일 발표된 토허제 확대 / 조정 및 그 중 빌라(연립·다세대 등) 허가대상 제외 해석은 빌라 시장에 있어 ‘기회’와 ‘주의’가 동시에 존재하는 분기점이 될 수 있습니다.
규제로부터 자유로워짐으로써 거래 활성화, 수요 전이, 가격 재평가 등의 긍정적 요인이 나타날 가능성이 높습니다. 반면 해석의 불확실성, 과열 리스크, 금융·임대시장 변수는 여전히 존재합니다.
매수 또는 보유를 고려하신다면, 제도 변경의 뜻을 정확히 이해하고 입지·거래조건·리스크 요인까지 종합적으로 평가하는 것이 필수입니다.
다만 어떤 식으로든 빌라시장이 활성화되는 계기는 될 것으로 보입니다. 주택시장의 아파트쏠림현상이 이번 조치를 계기로 조금은 완하되길 기대해봅니다.