얼마전 정부에서 대출규제방안을 발표했습니다. 기존 내용보다 훨씬 대출을 옥죄이는 내용이라...내집 마련을 하고자 하는 사람들이 상당히 당황하고 있습니다. 그 추진 취지와 내용 및 주의사항에 대해 살펴볼까 합니다.
1. 배경 및 추진 취지
최근 우리나라 주택시장, 특히 수도권 및 고가주택 위주로 과열 조짐이 나타났습니다. 정부는 이 같은 과열이 대출을 통한 수요 확대와 밀접하게 연결돼 있다고 판단하고, 가계부채 리스크 및 주택가격 불안정성 차원에서 “대출 수요를 선제적으로 차단하겠다”는 방향을 설정했습니다.
또한 기존 대책(6·27 대책 등) 이후에도 가계부채 증가세가 둔화되기는 했으나, 여전히 금리 하락 기대와 ‘상급지 갈아타기’ 수요 등이 남아 있다는 분석이 나왔습니다.
따라서 이번 10·15 조치는 대출 한도를 고가주택 위주로 축소하고, 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 강화, 담보인정비율(LTV) 및 규제지역 지정 확대 등을 통해 보다 강력하게 수요 억제 쪽으로 기울었습니다.
그럼 주요내용에 대해 알아보겠습니다.
2. 핵심 조치 내용
아래는 이번 대책에서 발표된 대출규제 관련 핵심 항목들입니다.
① 주택가격별 주택담보대출(주담대) 한도 차등화
- 규제지역 및 수도권을 중심으로 주택 시가에 따라 주담대 한도가 세분화되었습니다. 시가 15 억원 이하 주택은 기존 한도(6 억원)를 유지하였으나, 시가 15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 한도가 약 4 억원으로 줄었고, 시가 25억원 초과 주택은 한도가 약 2 억원 수준으로 대폭 축소됐습니다.
- 예컨대 한 차주(연소득 1억원 가정)가 30년 만기, 원리금균등상환 방식으로 주담대를 받을 경우, 변동금리 기준으로 대출한도가 약 5억8,700만원에서 약 5억100만원으로 약 14.7% 감소하는 시뮬레이션이 나왔습니다.
② DSR(총부채원리금상환비율) 스트레스 금리 상향 및 전세대출 이자반영
- DSR 적용 시 ‘스트레스(가정) 금리’의 하한선을 종전 약 1.5% 수준에서 3%로 상향하였습니다.
- 특히 고가주택 대상이거나 수도권 규제지역 내 주담대에 이 조치가 집중 적용됩니다.
- 전세대출(전세자금대출) 중에서도 특히 전세보증금을 담보로 한 대출에 대해, 기존에는 DSR 산정 시 이자가 반영되지 않았으나 이번에는 이자 상환분이 DSR 산정에 포함되도록 했습니다.
③ 담보인정비율(LTV) 및 규제지역 지정 확대
- 규제지역 또는 조정대상지역·투기과열지구로 지정된 지역에서는 LTV가 종전 약 70% 수준에서 40% 수준까지 하향 조정되었습니다.
- 또한 규제지역 확대가 이루어졌습니다. 서울 전역 및 경기도 일부 12개 지역 등으로 확대하여, 대출·거래 모두에 부담을 더했습니다.
④ 기타 세부 규제 및 거주·거래 제한
- 규제지역 내 주택을 담보로 한 대출 실행 후 일정 기간 내에 추가 구매나 대출이 제한되는 조치 등이 포함되었습니다.
- 또한 대출 실행 전후로 ‘막차 수요’ 등이 집중될 수 있다는 우려가 제기되며 금융당국이 대출총량 리스크에도 주의를 기울이고 있습니다.
3. 실무적 영향 및 주의사항
이번 대출규제 강화는 특히 고가주택을 담보로 하거나, 변동금리·전세자금대출을 활용해 주택매매 및 갭투자를 하려는 수요에 대해 꽤 의미 있는 제동을 가할 전망입니다.
- 대출한도가 줄어들면서, 동일한 매입금액이라면 자기자금(현금)이 더 많이 필요해졌습니다. 예컨대 기존에 6억원 대출이 가능했던 조건이 4억원 수준으로 줄어들면, 차주가 부담해야 할 현금액이 늘어납니다.
- DSR 스트레스 금리 상향에 따라, 채무자의 상환능력을 보수적으로 계산하게 되니 변동금리 대출이나 만기가 짧은 대출을 선호하던 경향에도 제약이 생길 수 있습니다.
- 전세자금대출을 통한 갭투자나 전세대출 활용 전략이 있을 경우, 이자 상환분이 DSR 적용 대상에 포함되므로 대출가능액이 예전보다 더 낮아질 수 있습니다.
- 규제지역 확대와 LTV 하향은 지역·주택가격·담보가치 등에 따라 대출조건이 달라지는 구조로 바뀌었기 때문에, 동일한 ‘지역·주택유형’이라도 대출 가능한 조건이 달라질 수 있습니다.
- 이미 실행된 대출이라 하더라도 증액이나 신규 대출을 위해서는 새 규제 적용을 받을 수 있는 점을 고려해야 합니다.
4. 실수요자 및 투자자 입장에서 고려할 점
- 실수요자(처음 주택을 마련하는 무주택자 등)라면 이번 규제가 고가주택·갭투자 등 수요 위주로 설계된 점을 주목할 필요가 있습니다. 정부 발표문에서는 “시가 15억원 이하 주택은 기존 대출 한도를 유지”하겠다는 언급도 있습니다.
- 하지만 현실적으로 시가 15억원 이하라 하더라도 규제지역·담보가치·소득조건 등에 따라 대출한도가 달라질 수 있으므로, 구체적 담보가치 평가 및 은행 상담이 중요합니다.
- 대출 계획을 이미 세워두었거나 매매계약을 체결하고 대출을 준비 중이라면, 규제 시행일(10월 16일부터) 이전/이후 여부, 계약일 및 대출실행일 등이 영향을 줄 수 있으므로 타이밍 검토가 필요합니다.
- 투자목적이나 갭투자, 고가주택 매입을 고려하고 있다면 이번 조치가 수요 억제 측면에서 작동할 가능성이 크기 때문에, 대출 여건이 바뀌었음을 전제하고 자금계획을 재점검해야 합니다.
- 규제지역 확대 및 제도 변경이 “거래 둔화”로 이어질 수 있다는 보도들이 나왔습니다. 실제로 서울 아파트 거래량이 10·15 시행 이후 급감했다는 통계가 나왔습니다.
이번 10·15 대출규제는 단순히 대출금리를 조금 올리거나 대출기간을 바꾸는 수준이 아니라, 대출한도·DSR산정방식·LTV 등을 다각도로 강화하여 주택시장 과열 및 대출위험을 함께 제어하려는 ‘강수(强手)’로 평가됩니다.
특히 고가주택이나 규제지역 위주로 영향을 받을 가능성이 크며, 실수요자라도 담보가치·지역·소득 등에 따라 대출가능 조건이 달라질 수 있으므로 사전 준비와 상담이 필수적입니다.