정부는 2025년 10월 15일, 다시 과열 조짐을 보이는 주택 시장을 안정시키기 위해 **‘10·15 부동산시장 안정화 대책’**을 발표했습니다. 이번 대책은 서울 전역을 포함한 규제지역 확대, 대출 제한 강화, 세제 개편 검토, 그리고 탈세 및 불법 거래 단속 강화 등이 핵심 내용입니다.
먼저, 서울 전 자치구와 경기도 일부 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 새로 지정되었습니다. 이로 인해 지정 지역 내 주택 구입 시 실거주 요건이 강화되고, 갭투자 목적의 거래는 크게 줄어들 전망입니다.
또한, 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용되며, 고가 주택일수록 대출이 어려워집니다. DSR 규제 역시 강화돼, 실수요자 역시 대출 심사에서 더욱 까다로운 조건을 마주하게 됩니다.
정부는 보유세·거래세 등 세금 인상은 유보했지만, 중장기적 검토 계획을 밝히며 여지를 남겼습니다. 아울러, 고가 아파트 자금 출처 조사, 증여 탈세 단속 강화, 부동산 불법 거래 전담 기구 설립 검토 등 시장 질서 확립을 위한 방안도 함께 추진됩니다.
이번 10·15 대책은 시장 과열을 막는 데 효과가 있을 수 있지만, 실수요자의 주거 이동성과 거래 위축 등 부작용도 우려됩니다. 투자자와 실수요자 모두 변화된 규제에 맞춰 전략적인 대응이 필요한 시점입니다.
🔍 10·15 부동산 대책 이후, 실수요자·투자자 대응 전략 5가지
정부의 10·15 부동산 대책 발표로 서울 전역과 수도권 일부가 다시 규제지역으로 지정되면서, 대출 한도 축소, 실거주 요건 강화 등 시장 환경이 크게 변화하고 있습니다. 이런 상황에서 실수요자와 투자자는 각기 다른 전략적 대응이 필요합니다. 아래는 양측이 참고할 수 있는 핵심 대응법 5가지입니다.
✅ 1. 실거주 요건 강화, “실수요자 중심 전략” 필요
투기 방지를 위해 토지거래허가구역 내 주택은 실거주 목적만 허용되므로, 실수요자는 허가 요건과 주거 계획을 명확히 준비해야 합니다. 허위 실거주는 법적 제재를 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.
✅ 2. 대출 한도 축소, “자금 계획 철저히”
주택 가격 구간별로 주담대 한도가 줄어들었습니다. 실수요자든 투자자든 자금 조달계획을 미리 점검하고, 신용 상태와 LTV·DSR 적용 여부를 계산해봐야 합니다. 갑작스러운 대출 거절을 피하기 위해 사전 점검은 필수입니다.
✅ 3. 투자자는 “비규제 지역 또는 소형 자산” 전략 고려
서울 및 수도권은 대부분 규제지역이므로, 지방 중소도시나 아직 규제가 덜한 비규제 지역, 또는 소형 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 투자 방향을 조정하는 것이 현실적입니다.
✅ 4. 당장 매도보다는 “장기 보유 및 임대 전략”
대책 발표 직후에는 시장의 거래가 얼어붙기 때문에 성급한 매도보다는 장기 보유 및 임대 전략이 유리할 수 있습니다. 다주택자는 임대사업자 등록을 통해 일부 세제 혜택을 활용하는 방법도 검토할 수 있습니다.
✅ 5. 정부 정책 흐름에 지속적인 관심과 정보 업데이트 필수
정책은 단발성으로 끝나지 않고 추가 대책, 세제 개편, 보완책 등이 이어질 수 있기 때문에, 국토교통부 발표, 뉴스, 공공 데이터 등을 수시로 확인해 시장의 방향성을 선제적으로 파악하는 것이 중요합니다.
✍️ 마무리 조언
10·15 대책은 단기적으로 시장에 심리적 제약을 주지만, 장기적인 변화의 방향은 여전히 유동적입니다. 당황해서 움직이기보다는 자신의 상황을 면밀히 점검하고, 규제에 맞는 맞춤형 전략을 세우는 것이 핵심입니다.
📌 토지거래허가구역 확인하는 법 (2025년 최신 기준)
2025년 10월 15일 부동산시장 안정화 대책 발표 이후, 서울 전역과 수도권 일부가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이 지역 내에서 주택을 구입하려면 관할 구청장의 허가가 필요하며, 허위로 실거주를 신고하거나 허가 없이 계약을 체결할 경우 계약이 무효가 되거나 벌금까지 부과될 수 있습니다.
따라서 거래 전 반드시 해당 지역이 토지거래허가구역인지 확인해야 합니다. 아래는 그 방법입니다.
✅ 1. 부동산공시가격알리미 또는 국토교통부 토지이용계획 확인
👉 확인 방법 (PC 기준)
- 토지이용규제정보서비스 접속
- 왼쪽 메뉴 → “토지이용계획 확인” 클릭
- 지번(또는 주소)을 입력하여 해당 필지 정보 조회
- 하단의 “토지거래허가구역 여부” 항목 확인
✅ ‘허가구역’으로 표기되면 거래 전 반드시 허가 신청 필요
✅ 2. 지자체 홈페이지 또는 부동산 정보 앱 활용
서울시 및 각 구청 홈페이지에서도 ‘토지거래허가구역 지정 공고’를 확인할 수 있습니다.
또한, 직방, 호갱노노, KB부동산, 네이버부동산 등 주요 부동산 앱에서도 해당 지역이 규제 지역인지 표시됩니다.
📱 팁: 호갱노노에서는 ‘지도’ 상에서 규제지역을 색상으로 구분하여 쉽게 확인할 수 있습니다.
✅ 3. 관할 구청 도시계획과에 직접 문의
해당 구청(또는 시청) 도시계획과/도시관리과/건축과 등에 전화로 문의하면 가장 정확한 안내를 받을 수 있습니다.
최근 지정된 지역의 경우, 시스템 반영이 늦어질 수 있기 때문에 중요 거래 전에는 직접 확인이 안전합니다.
📝 허가 대상 여부 예시
| 아파트 매매 (토지거래허가구역 내) | ✅ 필요 |
| 실거주 목적 없이 갭투자 | ❌ 불가 (허가 안 나옴) |
| 오피스텔/상가 | 상황에 따라 다름 (면적 기준 필요) |
| 상속·증여 | 예외일 수 있으나, 반드시 사전 확인 |
✅ 결론
토지거래허가구역은 단순히 “매매 가능/불가능”의 문제가 아니라, 실제 거주 의무, 허가 절차, 취소 및 처벌 리스크까지 동반합니다. 반드시 거래 전에 허가구역 여부를 확인하고, 필요한 경우 허가 신청서를 구청에 제출해야 안전합니다.