최근 몇 년간 한국 부동산 시장에서는 가격 상승과 함께 자산 불평등 문제가 사회적 이슈로 떠올랐습니다. 이에 따라 최근 정부는 부동산 보유세 강화를 거론하기 시작했습니다. 보유세는 말 그대로 부동산을 보유하고 있는 데 부과되는 세금으로, 대표적으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 포함됩니다.
보유세 강화는 기본적으로 투기 수요 억제와 조세 형평성 확보를 목표로 하지만, 특히 다주택자에게 큰 영향을 미칩니다. 다주택자는 2채 이상의 주택을 소유하고 있어 보유세 부담이 누진적으로 증가하며, 세금 회피를 위한 매도나 증여 전략을 유도받는 경우도 많습니다. 이 글에서는 부동산 보유세 강화가 다주택자에게 미치는 구체적인 영향과 그에 따른 시장 변화, 그리고 정책적 시사점에 대해 살펴보겠습니다.
1. 보유세 부담의 실질적 증가
보유세는 주택 수와 공시가격에 따라 차등 부과되며, 다주택자는 단일 주택 보유자보다 더 높은 세율이 적용됩니다. 예를 들어, 공시가격 합산 기준이 일정 수준을 초과하면 종합부동산세 누진세율이 적용되어 보유주택 수가 많을수록 세금이 가파르게 증가합니다.
특히 3주택 이상, 또는 조정대상지역 2주택자에게는 최고 6% 수준의 중과세율이 적용된 바 있으며, 세금 부담은 수천만 원에서 수억 원까지도 늘어날 수 있습니다. 이로 인해 다주택자는 단순한 자산 보유만으로도 상당한 현금 유동성 문제에 직면하게 됩니다.
2. 다주택자 매도 유도 및 주택 공급 증가
보유세 강화는 다주택자의 주택 매각을 유도하는 효과가 있습니다. 세금 부담을 감당하기 어려운 다주택자는 일부 주택을 처분하거나, 향후 세금 리스크를 고려해 보유 주택 수를 줄이는 결정을 내릴 수 있습니다. 이는 결과적으로 시장에 매물이 늘어나 주택 공급을 확대하는 간접적인 효과를 만들어냅니다.
다만, 세제 외에 양도소득세 중과도 동시에 적용되는 경우, 다주택자는 매도를 망설이게 되며, 시장의 매물 증가 효과는 제한적일 수 있습니다. 실제로는 보유세는 강화했지만 양도세 완화가 동반되지 않으면 시장 왜곡이 발생할 수 있다는 지적도 있습니다.
3. 증여 및 법인 이전 증가
세 부담 회피를 위해 부동산 증여가 늘어나는 경향도 나타납니다. 특히 가족 간 증여를 통해 주택 수를 분산하거나, 부동산 법인을 설립해 세율을 낮추는 방식이 활용됩니다.
이러한 현상은 세금의 부담 전가를 위한 회피 전략으로 볼 수 있으며, 다주택자 입장에서는 세금을 줄이는 동시에 자산 이전 계획을 조기에 실행하는 효과가 있습니다. 하지만 증여세나 법인세 강화 정책이 함께 시행될 경우, 이 전략도 한계에 부딪힐 수 있습니다.
4. 임대사업 전략 변화
과거에는 등록 임대사업자 제도를 통해 세금 감면 혜택을 받으며 여러 채를 보유할 수 있었지만, 최근에는 이 제도가 대폭 축소되거나 폐지되어 다주택자의 장기임대 전략이 무력화된 상황입니다. 이에 따라 다주택자는 보유 주택을 임대하는 대신 처분하거나, 단기 임대로 전환하는 등 전략을 바꿔야 하는 상황에 놓여 있습니다.
또한, 전세가 하락 국면에서는 갭투자를 통해 보유하던 주택에 대해 보증금 반환 부담까지 더해져 실질적인 리스크가 가중될 수 있습니다.
5. 시장 심리 위축 및 수요 전이 가능성
보유세 강화로 다주택자의 투자 수요가 줄어들면, 해당 수요가 비규제 지역, 상업용 부동산, 또는 해외 부동산으로 이동할 가능성도 존재합니다. 이는 투자 수요의 풍선효과를 초래할 수 있으며, 결과적으로 규제 효과가 특정 지역에 집중되지 않고 전체 시장의 구조 변화로 이어질 수 있습니다.
부동산 보유세 강화는 자산 불평등 해소와 투기 억제를 목적으로 시행되었으며, 그 핵심 대상 중 하나는 다주택자입니다. 실제로 다주택자들은 세금 부담 증가로 인해 보유 주택을 매도하거나, 증여와 법인 이전 등을 통해 대응하고 있습니다. 이 과정에서 주택 시장에는 일정 부분 매물 증가, 거래량 변동, 그리고 투자 패턴의 변화가 나타나고 있습니다.
하지만 보유세 강화가 다주택자에게 주는 부담이 지나치게 크거나, 다른 세금(예: 양도세, 취득세 등)과 병행하여 중첩될 경우 조세 저항이나 비정상적인 회피 수단의 증가 같은 부작용도 우려됩니다.
따라서 향후 정책은 단순한 세율 인상에 그치기보다, 시장 흐름과 수요 구조를 함께 고려한 세제 조정이 필요합니다. 실수요자와 투기 목적 보유자를 구분한 정밀 과세, 고령자나 은퇴자의 세 부담 완화 등 형평성과 실효성을 동시에 고려하는 정책 설계가 중요한 시점입니다.
또한 단순히 보유하고 있는 주택의 수에 의존하지 말고 소유한 주택 전체 주택가액을 기준으로 보유세를 책정하는 등의 실질적인 효율성을 담보할 수 방안이 절실해보입니다.
📌 요약
- 다주택자는 보유세 강화로 인한 세 부담이 급증할 수 있습니다.
- 매도, 증여, 법인 이전 등 자산관리 전략에 변화가 발생할 수 있습니다.
- 임대 전략 약화, 풍선효과, 조세 저항 등의 부작용도 존재합니다.