고가주택 1주택자는 보유세 강화 정책에서 가장 논쟁적인 집단 중 하나입니다. 이들은 투기 목적이 아닌 실거주 목적으로 주택을 소유하고 있는 경우가 많아, 다주택자에 대한 규제와 동일하게 적용되기에는 형평성 문제가 제기됩니다. 아래에서 고가 1주택자에 대한 보유세 강화가 어떤 영향을 미치는지, 그리고 정책적으로 어떤 보완이 필요한지에 대해 정리해드리겠습니다.
1. 고가주택 1주택자의 특징
고가 1주택자는 주로 다음과 같은 특징을 가집니다:
- 장기 거주 실수요자가 많음 (예: 20~30년 이상 거주)
- 은퇴한 고령층 비중이 높음
- 자산은 고가지만 현금흐름(소득)은 낮은 경우가 많음
- 대부분 서울 강남·서초·용산, 또는 인기 지역에 집중됨
- 집값 상승으로 인해 의도치 않게 고가주택 보유자가 된 경우도 많음
이들은 주택 가격이 올라 보유세 과세 대상이 되었지만, 투기 목적 없이 단순히 ‘살고 있을 뿐’인 경우가 많습니다.
2. 보유세 강화가 고가 1주택자에게 미치는 영향
① 세 부담 급증
- 보유세는 공시가격을 기준으로 산정되며, 고가주택일수록 급격히 증가합니다.
- 예를 들어, 공시가격 12억 원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 되며, 추가로 재산세 부담도 늘어납니다.
- 공시가격 현실화율이 상승하고, 공정시장가액비율이 100%로 상향되면 세금 부담은 매년 더 증가할 수밖에 없습니다.
예시: 공시가 18억 원 아파트 보유 시
종부세 + 재산세 합산 부담
▷ 과거 기준: 연 150~200만 원
▷ 강화 이후: 연 400만 원 이상 가능성 있음
② 생계비 부담 및 삶의 질 저하
- 고령층 1주택자의 경우, 세 부담을 감당하기 어려워져 생계비를 줄이거나 자산을 매각해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.
- ‘은퇴 이후 생활비로 써야 할 자산’이 세금 납부에 전용되면 삶의 질 저하로 이어집니다.
③ 주택 매도 압박 및 주거 이동 유도
- 보유세 부담으로 인해 현재 거주 중인 고가주택을 처분하고, 저가주택으로 이주하거나 전세·월세 전환을 고민하게 됩니다.
- 이는 본인의 생활권과 교육·의료 인프라를 떠나야 하는 문제로 이어져 비자발적 주거이동이 일어날 수 있습니다.
④ 조세 저항 및 제도 불신 확대
- 실수요자임에도 불구하고 투기 세력과 동일한 방식으로 과세된다는 인식은 제도에 대한 불신과 정책 반대 여론을 키울 수 있습니다.
- 실제로 종부세 개편 당시 고가 1주택자들 중심으로 “은퇴 후에도 집 하나 갖고 있는 게 죄냐”는 사회적 반발이 커졌습니다.
3. 정책적 고려사항 및 보완 필요성
① 연령·소득 기반 차등과세 필요
- 단순히 공시가격 기준으로만 과세하는 것이 아니라, 보유자의 실제 소득 수준과 연령대를 고려한 차등과세가 필요합니다.
- 예: 60세 이상 & 연소득 3천만 원 이하인 경우 보유세 감면 또는 납부유예
② 장기보유자에 대한 세금 감면 제도 확대
- 10년 이상 장기 보유자에 대해 종부세 및 재산세 세액공제 폭을 확대해야 합니다.
- 예: 현행 종부세 장기보유 공제는 최대 80% → 실효세율 낮춰 부담 완화
③ 납부유예 및 이연 제도 도입 확대
- 미국·캐나다 등에서는 고령자에게 보유세를 유예하고, 사망 후 주택 처분 시 납부하는 제도가 있습니다.
- 우리나라에서도 일정 요건을 만족하는 경우, 세금을 유예하고 주택 처분 시 정산하는 방식이 제안되고 있습니다.
④ 공시가격 기준의 현실화 + 신뢰 확보
- 공시가격이 실제 거래가보다 과도하게 높게 책정되거나 급격히 인상되면 과세의 정당성이 약화됩니다.
- 공시가 산정 기준의 투명성을 높이고, 이의 신청 제도 등도 적극 보완해야 합니다.
고가 1주택자에 대한 보유세 강화는 자산규모만을 기준으로 판단할 경우 실거주자에게 과도한 부담을 지울 수 있는 위험이 있습니다. 특히 은퇴한 고령층, 장기 거주자처럼 소득은 적고 자산만 있는 계층에 대해서는 정밀한 정책 설계가 필요합니다.
보유세 정책이 ‘투기억제’라는 공공 목적을 달성하기 위해선 실수요자 보호 장치와 병행되어야 하며, 그렇지 않으면 사회적 저항과 정책 실패로 이어질 수 있습니다.
핵심 요약해보면,
- 고가 1주택자, 특히 고령층은 소득이 적어 세 부담이 큽니다.
- 과세 기준이 단순한 자산금액일 경우 형평성 논란 발생할 수 있습니다.
- 장기보유 공제, 납부유예, 고령자 세금 감면 등의 제도적 보완이 필요합니다.
부동산시장이 요동치고 있는데, 보유세 강화까지 결정되면 또 한번 많은 변화가 있을 것 같습니다.